Balada Seorang Suami Mountainbiker Jalanan

Investment - Rumah lelong

Lately ni.. aku agak berminat untuk invest dalam rumah2 lelong. Maybe aku bercadang nak tambahkan lagi asset aku.. tambahkan property dalam tangan aku.. dan juga untuk generate passive income by renting the properties.Rata2 aku tengok semua price rumah lelongan adalah under market. Basically rumah lelong ni mungkin disebabkan owner tak mampu nak service loan rumah bayar bulanan or maybe owner sendiri bangkrupt/muflis. So dari apa aku paham.. kadang2 rumah lelong ni memang kita tak boleh nak agak macam mana condition rumah sebab pintu berkunci... maybe because of the previous owner so susah nak agak condition macam mana.

So once kita berjaya bid rumah tu, boleh laa kita pecah rumah tu.. check apa2 yang patut check condition rumah tu.Kalau nasib kita baik dapat laa rumah yang tak banyak kita nak repair tandas, piping apa semua. Kalau dapat yang teruk standby skit cash untuk repair segala kerosakan. Tapi still berbaloi.

Apa yang paling aku suka pasal rumah lelong? satu murah.. kadang2 kita dapat yang betul2 below market price.. contohnya.. satu apartment lelong tu harga reserve waktu lelongan 54K dan current value( nilai semasa) apartment tu 70K. So bila dah berjaya bid rumah lelong tu dengan harga 54K kita ada option samada menjual balik rumah tu atau disewakan. Kalau kita jual rumah tu balik tentu skali kita akan menjual dengan harga market which means.. 70K. So buta2 kita dapat keuntungan sebanyak 16K apa yang kita nak buat dengan 16k tu..? beli lagi 2 biji rumah lelong.

Kalau tak nak jual, Kita masih boleh sewakan kalau harga reserve yang kita dapat 54K loan bulanan roughly cuma dalam 250. So kalau rata2 rumah lelongan berada di location yang HOT, dengan cukup segala kemudahan seperti BANK, kedai, dekat dengan LRT,Komuter tempat bas, kedai makan.. maybe kita mampu untuk sewakan 400 keatas.. even kita boleh survey brapa current rate sewa di satu2 apartment tu.. dan dari situ kita boleh tahu brapa nilai sewa semasa di kawasan itu. Kalau kita berjaya sewakan sebanyak 700 untuk apartment tu.. dengan loan bulanan kita yang cuma 250. Kita dah berjaya generate passive income sebanyak 450 sebulan.

So far aku masih blur lagi dalam macam mana process untuk bidding auction house ni. Aku kena study selok belok proses untuk masuk dalam bidding ini. Apa yang aku pasti aku kena sediakan cash sekurang-kurangnya 5% - 10% dari harga rumah tu.

Hmm rata2 kita perlu juga tahu sebanyak mana hartanah yang kita boleh perolehi dan sejauh mana kita layak untuk memohon untuk pembelian rumah bergantung pada komitmen hutang kita

Dari apa yang aku study/baca/paham, Aku buat kesimpulan dari pemahaman aku untuk rujukan dan panduan aku sendiri.Bank menetapkan limit commitment kita pada tahap maksimum 75% dari pendapatan bulanan kita.

Kita ambil contoh En Sadiq sigaraga seorang Programmer yang bergaji 3K

Honda akod jerung SV4 : 600/month
Personal Loan 9K : 237/month
Credit Card outstanding 5k : 250/month (min payment)
Apartment medium cost 80k : 400/month

Total comitment = 1487/month

( rokok, beras , susu anak, bil air , bil api, pegi meronggeng, melancong tidak termasuk dalam pengiraan komitment)


So total comitment sebanyak 1487/month dibahagi pulak dengan 3k pendapatan bulanan sadiq segaraga so total comitment bagi En Sadiq segaraga adalah 45%

If Sadiq segaraga planning untuk beli sebuah lagi apartment, dengan value yang sama iaitu 80K dengan monthly payment yang sama 400/month, Komitment En sadiq akan bertambah menjadi 1887/month dari komitmen asal 1487/month coz bulan 400 di tambah ke komitment asal 1487 tadi. Dan kita bahagikan lagi komitment baru 1887 dengan gaji bulanan En Sadiq sebanyak 3k tadi dan commitment baru En sadiq akan menjadi 63%

Masih lagi dibawah 75%. So bank still consider lagi untuk pembelian property kedua untuk En sadiq. Then En sadiq decide untuk sewakan rumah yang dibelinya itu dengan harga sewa 650/month kepada Abdul Wahub so dengan ini menambahkan income buat En sadiq daripada 3k kepada 3650/month. So untuk legalize pendapatan 650/month itu. En sadiq perlu membuat Tenancy agreement dengan Abdul Wahub.. macam aku buat untuk apartment yang aku beli tu dan matikan stem di pejabat LHDN dan duit sewa perlu dikreditkan ke akaun simpanan sebagai bukti income.

Jika En sadiq dah gila harta lagi nak menambahkan hartanahnya lagi ulangi proses yang sama seperti diatas sekiranya peratus commitment masih lagi dibawah 75% then En Sadiq masih layak untuk membeli hartanah yang ketiga.

Kalau pandai manage rumah2 sewa tu dengan pendapatan yang kita dapat dari sewa tu selagi kita tak joli katak.. insyallah kita dapat kurangkan hutang2 kredit card,personal loan dan loan kereta.. dan boleh fokus untuk merempitkan pembayaran rumah dan juga mencari lagi potensi rumah2 yang boleh dibeli lagi ;)

Itu sedikit dari pemahaman aku yang ditulis balik untuk pemahaman aku dan rujukan bagiku. my credit goes to bro faridzaswadi.

Hmm.. kena geng dengan geng2 yang duk beli rumah lelong.. baru boleh citer panjang :). Moga2 Allah senantiasa permudahkan rezeki ku..